今年以來在全國土地市場上少有露面的合生創(chuàng)展（00754.HK，下稱“合生”）近期在寧波慈溪“悄悄地”大舉圈地36幅，共計153.06萬平方米，折合每平方米地價不足900元，這個“低價抄底”的個案幾乎被全國各地層出不窮的新“地王”所掩蓋。
據(jù)了解，這些地塊均在慈溪市杭州灣新區(qū)內(nèi)，臨近杭州灣大橋，將發(fā)展成一個包括商業(yè)、住宅及酒店等物業(yè)形態(tài)的城市綜合體。在此之前，合生已在天津開發(fā)了一個類似的大型項目，從目前的公開資料看，慈溪項目將成為合生在國內(nèi)開發(fā)的第二個城市綜合體項目。
而隨著合生近幾年在住宅開發(fā)領(lǐng)域的市場份額呈現(xiàn)下降趨勢，大型城市綜合體項目似乎正成為這家曾被萬科董事長王石稱為“地產(chǎn)航母”的公司轉(zhuǎn)型的最新目標(biāo)。
唯一的競價者
事實上，早在去年就有消息稱，合生將到寧波慈溪建一個長三角最大的項目。
事情源于2008年6月，合生董事局副主席項斌親自帶隊到杭州灣新區(qū)進(jìn)行考察。據(jù)消息人士稱，當(dāng)?shù)赜纱认形瘯涁?fù)責(zé)接待，規(guī)格十分之高，雙方很快達(dá)成初步意向。
今年9月24日，合生發(fā)布公告稱，合生的項目子公司寧波合生錦城房地產(chǎn)有限公司，與慈溪市國土資源局簽訂了34份土地出讓合同；雙方將于今年12月31日前簽訂剩下2份土地出讓合同。
而上述地塊的出讓早在7月30日已進(jìn)行，當(dāng)時合生的全資子公司上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海合生”），通過慈溪市公共資源交易中心公開的招標(biāo)程序，出價13.6522億元，競投得36幅土地的使用權(quán)。這也是慈溪市國土資源局為出讓這些土地而定出的底價，折合每平方米土地約891.95元。
這36幅土地位于寧波慈溪市杭州灣新區(qū)西北部，可用作住宅、商業(yè)和酒店的用途。其中，商業(yè)及酒店用地的使用權(quán)期限為40年，住宅用地的使用權(quán)期限為70年。
底價成交的原因在于，當(dāng)天的競拍只有合生一家公司報名。“我們當(dāng)時有一些其他的附加條件，比如必須是國內(nèi)排名前十的地產(chǎn)企業(yè)，還有必須有曾經(jīng)開發(fā)過大型城市綜合體項目的經(jīng)驗。”當(dāng)?shù)匾晃徽耸勘硎�，整個拍賣過程并無“貓膩”，只是這些附加條件讓許多地產(chǎn)企業(yè)“望而卻步”。
消息人士透露：“慈溪當(dāng)?shù)卣墓賳T還去天津考察過合生開發(fā)的項目，對這種模式相當(dāng)滿意。”根據(jù)協(xié)議，合生須分五期支付土地出讓款，其中今年12月31日前支付3.72億元。上海合生已于7月28日為上述土地招標(biāo)支付1.37億元訂金，用作支付首期土地款。
慈溪板塊的價值
不過，這并非合生在寧波的第一個地產(chǎn)開發(fā)項目。在此之前，合生就已經(jīng)在寧波鎮(zhèn)海的高教園區(qū)“小試牛刀”，2006年開發(fā)了規(guī)劃面積約55萬平方米的大型別墅區(qū)“寧波合生國際城”。“這個項目二期還在定價之中，一期賣到了1.3萬元/平方米，就當(dāng)?shù)厥袌隹�，價格上算非常成功的一個項目。”消息人士表示，這個既有案例讓慈溪當(dāng)?shù)卣粤祟w“定心丸”。
不過，合生也并非是第一個看中寧波地產(chǎn)開發(fā)前景的地產(chǎn)企業(yè)。包括金地集團(tuán)(600383,股吧)和保利地產(chǎn)(600048,股吧)在內(nèi)的全國性開發(fā)商都已經(jīng)在寧波大量拿地，由于這些開發(fā)商資金實力雄厚，一度將寧波地價推高，一些本地開發(fā)商在高地價的“壓迫”下被迫轉(zhuǎn)到郊縣甚至其他城市尋找機(jī)會。
為對接杭州灣大橋而設(shè)立的杭州灣新區(qū)目前是慈溪市相對較新的發(fā)展區(qū)，當(dāng)?shù)卣畬υ搮^(qū)域預(yù)期很高，被視為寧波北部的經(jīng)濟(jì)中心。
“合生的這個項目，也正是慈溪所缺失的，這幾個板塊可以很好地提升杭州灣新區(qū)的形象，同時也是比較好的概念工程。”浙江省寧波房地產(chǎn)協(xié)會秘書長許錫生表示。這是連接寧波和上海的一個重要區(qū)塊，從未來看，肯定有升值潛力。
此外，由于近兩年寧波主城區(qū)的地塊比較稀缺，許多地產(chǎn)商都紛紛出城，到慈溪、余姚、奉化等地拿地，而慈溪的地理位置相對優(yōu)越，吸引了包括華潤置地在內(nèi)的一批品牌開發(fā)商進(jìn)駐。今年7月，綠城集團(tuán)也在慈溪拿了一塊地。
與此同時，慈溪的房價也水漲船高，梵石花園的開盤價已高達(dá)1.7萬元/平方米，綠城在慈溪開發(fā)的玫瑰園售價達(dá)2.1萬元/平方米，價格絲毫不輸給寧波市區(qū)。“慈溪的人均消費比較高，而且靠近上海，所以很多開發(fā)商都來‘淘金’。”許錫生說。